آراء قضایی

مغازه ای به مساحت ۲۲.۵ متر فروخته می شود و فروشنده با ادعای مساحت ۲۵ متر، به دنبال فسخ قرارداد است. اظهارنامه ارسال و بعد از ۸ سال، دادگاه نخستین (دادگاه عمومی حقوقی شهرستان سبزوار) مقرر می دارد: «مساحت مبیع به میزان ۲۲.۵ متر مربع تعریف شده و توافقی در صورت زیاده یا نقیصه به عمل نیامده و بر محاسبه آن تراضی نکرده اند … و از طرفی تجزیه آن مستلزم اضرار می باشد … با استناد به مواد ۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی …، حکم فسخ معامله بیع عادی مذکور … صادر می شود». دادگاه تجدیدنظر استان خراسان رضوی نیز با تأیید این دادنامه مقرر می دارد: «نظر به اینکه … نسبت به زیاده و نقیصه آن اظهارنظر [تراضی] نشده؛ با وصف مذکور خدشه ای بر استدلال دادگاه محترم بدوی وارد نمی باشد.»

تحلیل و نقد مساحت مبیع

شرح مواد ۳۵۵، ۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی و ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک بر کمتر کسی پوشیده است. پیش از حقوق دانان، فقها نیز در آبگیر نظرات متعدد، آب تنی کرده اند و کم نیستند کسانی که تفاوت قیمت را معتقدند و فسخ قرارداد را یکی از راهکارها می دانند که تنها در وقت خود استفاده می شود. تحلیلی از این مسأله و پایبندی به عقد به جای فسخ بی جهت آن، داشته ایم (حقوق دعاوی، تحلیل فقهی-حقوقی). با حفظ آن تحلیل، می توان گفت:

گاه مبیع صرفنظر از مساحت فروخته می شود و اگر با عباراتی مانند حدوداً یا غیر آن نیز توصیف می شود، هرگز مساحت را نباید قید یا شرط طرفین دانست؛ بلکه داعی یکی از آنهاست تا در ارزیابی نهایی رضا و نه قصد او، مؤثر باشد. برای مثال کسی که به دنبال خرید زمین کشاورزی است، به مساحت آن یا بی توجه است یا آن را برای وصف فرعی یک کل تجزیه ناپذیر، از ذهن خود می گذراند.

گاه مبیع با قید مساحت به فروش می رسد اما اینکه اجزای مساحت، تعیین کننده ثمن یا توصیف مبیع به اعتبار امور مهمی باشد، مورد توجه نیست؛ اموری مانند «قید» قرارداد که بدون آن، اساساً عقد محقق نشود یا «شرط» قرارداد که در بقای عقد، نقش داشته باشد؛ اما در همین وضعیت، مساحت برای تقویم مبیع و نتیجتاً تعیین ثمن، مؤثر است. در این صورت، عقد صحیح است (فقدان قید) و قابل فسخ هم نخواهد بود (فقدان شرط) اما مشخص است که بخشی از ثمن مغفول مانده است. در این حالت، گاه فاصله مساحت اعلامی طرفین با مساحت واقعی، عرفاً قابل اغماض است و گاه مورد توجه؛ برای مثال در فروش آپارتمان به مساحت دویست متر، اگر مساحت  واقعی ۲۰۵ یا ۱۹۵ متر باشد هیچ نقشی در رابطه حقوقی طرفین ندارد ولی اگر مساحت عرفاً مورد توجه بود، مشخص است که ثمن به اندازه کافی مطابق با اراده طرفین، تأدیه نشده است. به عبارت دیگر، طرفین مساحت را درنظر داشته  و ثمن را نیز به اعتبار هر متر یا واحد آن توزیع کرده اند اما نه به صورت قید یا شرط. ضمن اینکه باید دانست عبارات شرط و قید نیز وحی منزل نیست و انعکاسی از اراده مشترک طرفین است!

در وضعیت بالا، تقسیم ثمن بر مبنای مساحت تعیین نشده است و کافی است خریدار به اعتبار توصیفی که از مجموع عقد دارد، بخش باقی مانده را پرداخت کند. اما فروشنده هرگز حق ندارد عقد را غیرمحقق بداند (با ادعای قید) یا حق فسخ عقد را داشته باشد (با ادعای شرط)؛ او تنها می تواند با فرض غیرقابل اغماض بودن مساحت، باقی مانده ثمن را مطالبه کند. آیا ثمن به قیمت روز یا همان واحد قراردادی یا با احتساب شاخص تورم و …؟! به جهاتی اکنون پاسخ را مهمل می گذاریم!

بد نیست که از زاویه مسئولیت مدنی نیز به این مسأله بنگریم. فروشنده بر ملک مستولی است. او مساحت را اعلام می کند و ثمن را بر آن اساس اخذ می کند اما پس از سال ها افزایش مساحت را به رخ خریدار می کشد. دادگاه نیز در تحلیل مسأله، همراه اوست. براستی در این میان، چه چیز مفقود است؟ تقصیر یا قصور متوجه فروشنده است و او خریدار را به وصف مبیع و مساحت آن، ترغیب کرده و خریدار بر مبنای اسناد یا اعلام او، اعتماد نموده است. چرا جای زیان دیده و زیان زننده ناعادلانه تغییر کرده است؟ آیا معنای آیه: «إِذَا حَکَمْتُمْ بَیْنَ النَّاسِ أَنْ تَحْکُمُوا بِالْعَدْلِ» ( نساء/۵۸)، حکم به عدل، این است؟

حال ممکن است گفته شود مبنای این فروض چیست؟! آیا اجتهاد در مقابل نص صریح قانون جایز است ؟

(ماده ۳۵۵ ق.م. که سخن از فسخ فروشنده یا خریدار در فرض بیشتر بودن یا کمتر بودن مبیع دارد!)؛ پاسخ می دهیم هیج قاعده شرعی یا متشرعی در این مسأله وجود ندارد و نباید خود را به مسیل استنباط های شخصی چه از جانب فقها یا غیر آنها انداخت!

زیرا اولاً عقود، نهادهایی عرفی اند که در پرتو رفتار مردم باید تحلیل شوند و مقنن، فقیه یا اندیشمند دیگر، جز اینکه مرزهای عرف و اراده طرفین را تعیین کند، نقشی ندارد؛ ثانیاً هر آنچه در این مسأله داریم، قاعده ای تکمیلی است زیرا طرفین می توانند در هر فرضی از آن توافق کنند و نیک پیداست که قاعده تکمیلی را علاوه بر توافق طرفین، عرف نیز کنار می زند. در عرف معاملاتی، بیشتر یا کمتر شدن مساحت، به فسخ منتهی نمی شود و اصرار بر آن، هم مکابره است و هم راهکار حقوقی را از عدالت دور می کند. اینکه بعد از چند سال (در دعوای حاضر ٨ سال)، فروشنده ای به جهت ۲ یا ۳ متر مساحت بیشتر، مدعی فسخ شود و دادگاه نیز بر آن صحه نهد را کدام عرف می پذیرد؟ چنین حکمی، باز کردن درب به تاریکی است. مبیع با ترقی قیمت دو دستی به فروشنده تسلیم می شود و با وضعی که رویه قضایی ما دارد، خریدار را جز بر همان ثمن معهود راهی نیست! آیا تصور بی عدالتی دشوار است!

به ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان (۱۲/۱۰/۱۳۸۹) دقت شود! بیشتر فروض را با تلقی عرفی و بر مبنای مسئولیت مدنی فروشنده و مبانی دیگر، به خوبی بیان می کند: «درصورتی که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد؛ مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند».

نتیجتا اینکه این متن براساس همان تلقی عرفی از معاملات پایه گذاری شده و به هیچ وجه به پیش فروشنده اجازه فسخ نمی دهد تا در کوران تورم، مساحت را به غلط اعلام نکند یا اشتباه او، خریدار را متضرر ننماید.

همچنین در خصوص ماده ۱۴۹ ق.ث لازم به ذکر است که قاعده ای که قانونگذار اعمال کرده، در معاملات مشابه نیز باید رعایت کرد. گذشته از املاکی هنوز سند مالکیت ندارد یا ثبت نشده است اما به نظر می رسد که این گفته با قواعد اصولی سازگار نیست زیرا حکم مذکور درماده ۱۴۹ یک حکم استثنایی است که باید به موارد قدر متقین محدود و محصور شود و قابل تسری به موارد مشکوک نمی باشد. ثانیا از لحاظ حکم نیز یکسان نیستند زیرا حکم مذکور در ماده ۱۴۹ تنها ناظر بر موارد اضافه مساحت است لیکن احکام مذکور در ماده ۳۵۵ هم شامل اضافه مساحت می گردد و هم کسری مساحت.

 به همین خاطر باید گفت هر گاه ملک ثبت شده بشرط داشتن مساحت معین فروخته شود بعد معلوم شود که از مقدار مذکور در قرار داد کمتر می باشد مشمول ماده ۳۵۵ق.م خواهد بود. نکته دیگری که دراینجا می توان مطرح ساخت این است که اساسا ماده ۱۴۹ ق. ث و ماده ۳۵۵ ق.م لحاظ اینکه قلمرو شمول هر یک جدا است هیچ تعارضی با یکدیگر ندارند زیرا ظاهرا ماده ۱۴۹ شامل حالتی می شود که مبیع بعنوان داشتن مساحت معین فروخته می شود نه شرط داشتن مساحت معین بعضی شامل موردی می شود که مقدار جنبه اصلی دارد نه جنبی وصفی بنابراین باید گفت که ماده ۱۴۹ ناظر است بر ماده ۳۸۴ ق. م نه ۳۵۵ آن قانون از اینرو می توان چنین نتیجه گرفت که این دو ماده متباینند.

 چند قرینه وجود دارد که این تعبیر را قوت می بخشد:

1. در ابتدای ماده ۱۴۹ آمده است نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد این سیاق کلام قانونگذار با حالتی که ملک بعنوان داشتن مساحت معین مورد معامله قرار می گیرد سازگار است نه به شرط داشتن مساحت معین یعنی جایی که مقدار مساحت جنبه اصلی دارد نه جنبه وصفی.
2. چنانکه ذکر شد حکم مذکور در ماده ۱۴۹ یک حکم استثنایی ناسازگار با قواعد است پس نمی توان از آن تفسیر بعمل آورد قدر متیقن دایره شمول آن موردی است که مبیع بعنوان داشتن مساحت معین مورد معامله قرار گیرد مضافا اینکه اگر در شمول آن به موردی که ملکی بشرط داشتن مساحت معین فروخته می شود شک شود به اصل عدم رجوع می گردد.
3. در پاراگراف دوم ماده ۱۴۹ اجرای حکم مذکور در ماده مزبور را با مشروط کره است به موردی که قرار دادی بین طرفین معامله نشده باشد حال آن ماده ۳۵۵ ناظر بر موردی است که ملکی بشرط داشتن مساحت معین فروخته می شود این امر دلالت دارد به اینکه طرفین قرار و قرار دادی خاص (بصورت شرط ضمن عقد ) راجع به اضافه مساحت (همینطور کسری مساحت ) دارند قرار با شرط ضمن عقد آنها این است که هر گاه مقدار مبیع بیشتر از مقدار مشترط درآید بایع و هر گاه کمتر ازآن درآید مشتری حق فسخ داشته باشد وپس از فسخ طرف دیگر آثار فسخ را ترتیب دهد.

    موسسه حقوقی داوری کاراندیش داتا