یکی از دعاوی رایجه در مواردی که ملکی در راستای اجرای طرح های عمومی و عمرانی ، به تصرف و تملک دستگاههای اجرایی از جمله شهرداری ها درمی آید مطالبه اجرت المثل ایام تصرف  از زمان تصرف و اجرای طرح تا زمان صدور و اجرای رای می باشد یا بعضا در مواردی که طرح راساً و خودسرانه اجرا شده و یا اینکه اصلا طرحی وجود نداشته و اراضی و املاک مردم مورد تملک دستگاههای دولتی قرار گرفته است  که البته رویکرد قضایی غالبا بر عدم وجاهت قانونی چنین دعوایی دلالت داشته و حکم بر بیحقی مالک صادر می شود.

در بسیاری از موارد دستگاههای دولتی ، اجرایی و شهرداری در راستای نیازخود مبادرت به تملیک اراضی مورد نیاز خود می نماید برای آنکه اینگونه دستگاهها از مزایای قانونی بهره مند گردند می بایست تشریفاتی را طی نمایند در غیر اینصورت نه تنها  ابطال طرح و تملیک دستگاه اجرایی امکان پذیر می باشد بلکه خسارات و اجرت المثل ایام تصرف آن دستگاه اجرایی نیز قابل مطالبه می باشد .

فی المثال شهرداری علی‌رغم تکلیف مقرر در قانون نحوه تملک املاک واقع در طرح‌های عمرانی و عمومی مصوب ۱۳۵۸ و نیز قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری مصوب ۱۳۶۷ و قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک واقع در طرح‌های شهرداری مصوب ۱۳۷۰ که مقرر داشته دستگاه اجرایی می‌بایست املاک واقع در طرح‌های عمومی و عمرانی را قبل از شروع به اجرا با پرداخت قیمت ملک واقع در طرح بدواً تملک نموده و پس‌ازآن شروع به اجرا نمایند اگر  بدون پرداخت قیمت ملک شروع به تصرف ملک  و اجرای طرح نمایند  با التفات باینکه  تازمان پرداخت حقوق مالک ،  ملک و اراضی مردم من غیر حق و بدون رعایت ترتیبات قانونی توسط آن ارگان تصرف گردیده بوده درحالی‌که هیچ‌یک از مواد قوانین استنادی به آن دستگاه اجازه تصرف و اجرای طرح قبل از پرداخت قیمت ملک را نداده، بنابراین اقدام معموله در تصرف ملک مردم مغایر قوانین استنادی بوده و این امر موجب تضییع حق ایشان گردیده چراکه این تصرف غیرقانونی و موجب سلب حق مالکیت افراد در استیفاء منفعت از ملک و اراضی شده است .

همانطور که پیش تر گفته شد بر اساس صدر ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ دستگاه‌های اجرایی قبل از تملک و پرداخت قیمت عادله روز املاک واقع در طرح، مجاز به تصرف املاک واقع در طرح نمی‌باشند و نظر به اینکه قانون‌گذار در مواد ۳ و ۴ و ۵ و ۸ لایحه قانونی مذکور تشریفات و نحوه تملک املاک واقع در طرح را به‌صراحت بیان نموده لیکن اگر دستگاه اجرایی  بدون رعایت مقررات قانونی یادشده، مبادرت به اجرای طرح و تصرف ملک و اراضی مردم نماید  و از طرفی، در هیچ‌یک از مقررات قانونی ناظر به نحوه تملک، صرف وقوع ملک در طرح مجوز تصرف قبل از پرداخت قیمت و تملیک را به دستگاه مجری طرح اعطاء نگردیده فلذا مالک ملک  مستحق مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را دارد چرا که طبیعتاً تصرف اراضی متعلق به افراد توسط دستگاه‌های اجرایی قبل از معامله و پرداخت بهای آن مستنداً به ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای برنامه‌های عمومی، عمرانی و . . . جایز نیست  و  قاعده  فقهی ((من له الغنم فعلیه الغرم)) و ماده ۳۲۰ قانون مدنی نیز مؤید این معناست

مطلب دیگر که لازم به تشریح می باشد اینکه  عدم استحقاق مالک در خصوص مطالبه اجرت المثل ایام تصرف  دستگاه دولتی و شهرداری فرع بر اثبات وجود طرح،  تامین اعتبار آن،  تصویب بالاترین مقام دستگاه اجرایی و البته تعیین و پرداخت بهای عادلانه ملک  به یکی از شیوه های مذکور در لایحه قانونی و همچنین قانون نحوه تقویم ابنیه می باشد که در صورت فقد یکی از ارکان اساسی مذکور در این قوانین تصرفات دستگاه اجرایی قانونی نبوده و حتی در صورت اثبات عدوانی نبودن تصرف بواسطه استیفاء ناروا و خارج از اذن مالک باستناد مواد ۳۲۰ و ۳۳۷ ق.م.  مالک می تواند علاوه بر درخواست خلع ید ، اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه نماید .

دیگر آنکه برخی مواقع دستگاه اجرایی با صحنه سازی و تغییر کاربری و تبدیل آن به کاربری های عمومی و یا ساخت مستحدثات مدعی اجرای طرح می گردند در حالیکه   صرف تغییر کاربری خودسرانه به منزله تصویب طرح توسط بالاترین مقام دستگاه اجرایی جهت تملک نبوده و لذا تصرفات دستگاه اجرایی غاصبانه و غیرقانونی قلمداد و رافع مسئولیت دستگاه اجرایی در پرداخت اجرت المثل نخواهد بود

اجرت المثل در مواردی که تصرف غاصبانه نیز نباشد تعلق میگیرد چرا که تصرفات غیرقانونی از این حیث مفهومی اعم از غصب می باشد شاهد و صادق مدعا نیز  ماده ۳۳۷ قانون مدنی است که می‌گوید:« هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفای منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود.»  بی شک وقتی کسی با اذن صریح از مال دیگری استیفای منفعت می‌کند غاصب تلقی نمی‌شود اما بنا به تصریح ماده مزبور مالک مستحق اجرت المثل می باشد بنابر این مطالبه اجرت المثل فرع بر غاصبانه بودن تصرفات نیست  و لذا باید میان تملک هایی که فرایندهای قانونی آن به طور صحیح رعایت نشده و صرف تصرف املاک، بدون وجود طرح مصوب و سایر ارکان لازم با توجه به اثرات حقوقی متفاوت آنها قائل به تفکیک شد و در فرایند اداری اگر دستگاه اجرایی فرایند اداری تملکی را طی نماید که منطبق با روال قانونی نباشد با اقدام  غیرقانونی دستگاه  اجرایی مواجه هستیم که ماهیتاً منصرف از مقوله غصب  و عدوانی بودن تصرف است که مشمول اجرت المثل نیز می گردد که با توجه به غیر قانونی بودن تصرفات و استمرار آن  با مطالبه اجرت المثل ایام تصرف المثل تلازم عقلی و حقوقی دارد .

مؤسسه حقوقی کاراندیش داتا کلیه خدمات مورد نیاز در این بخش منجمله موارد ذیل را ارائه می نماید:

ابطال عملیات تملیکی توافقی و غیرتوافقی دولت و شهرداری ها و استرداد املاک به دلیل عدم رعایت شرایط تملک و یا عدم اجرای طرح و یا عدم اختصاص به طرح های مصوب

استفاده از حقوق مالکانه توسط مالکین همانند احداث، تجدید بنا، افزایش بنا، تعمیر، فروش،  اجاره و رهن و غیره، حتی در صورت قرار داشتن املاک در محدوده طرحهای مصوب

توقف عملیات اجرایی دولت و شهرداری ها در املاک خصوصی تا زمان پرداخت بهای مورد معامله به مالکین

مطالبه بهای اراضی و یا معوض اراضی تصرفی دولت و شهرداری ها توسط مالکین در نتیجه اجرای طرح

ابطال اسناد رسمی دولت و شهرداری ها به دلیل تملک اراضی خارج از محدوده طرحهای مصوب، خلع ید، قلع مستحدثات و اخذ خسارت از دولت و شهرداری ها

مطالبه حق زارعانه، حق کسب و پیشه، حق انتفاع، حق ارتفاق، حقوق مالکیت های فکری از دولت و شهرداری ها

فسخ و یا ابطال توافقنامه های تنظیمی با شهرداری ها

الزام شهرداری ها و دستگاه های اجرایی به پرداخت اجرت المثل زمان تصرف و خسارات قانونی به مالکین

ابطال مصوبات از جمله مصوبات کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری

طرح دعوی تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت به طرفیت شهرداری

تأدیه خسارات وارده به دلیل ارتکاب جرم تخریب به طرفیت شهرداری

مصطفی کاراندیش

وکیل پایه یک دادگستری